Legal: 19.08.08 Verslag / Compte rendu

August 24, 2008 at 7:21 am Leave a comment

Réunion du gr juridique avec le notaire Moeykens 19 08 2008

Présents : Lut, Greet, Joost, Mark, Anne

Quelle forme juridique adopter ?
L’asbl. L’asbl doit avoir des statuts, les publier au Moniteur (prix : /- 700 €) et un Conseil d’Administration (CA). Les membres du CA ne sont pas responsables sur leurs biens pour l’asbl, sauf en cas de malversation.

Comment se passe l’achat d’un bâtiment (terrain)?

Toujours en 2 phase :

1. compromis de vente : on achète SOUS CONDITION d’obtenir le permis d’urbanisme. Cette condition est suspensive (= si on n’obtient pas ce permis, la vente n’a pas lieu, et l’acompte est remboursé, moins les frais
Le vendeur donne donc une option. En général cette option est payante
On doit convenir :
– quel acompte on va payer (10 % ou moins, à discuter)
– si l’option est payante ou non ?
– prévoir que l’option peut être transférée à des acheteurs individuels au moment de l’achat (voir point 2)
Ce compromis de vente serait signé par l’asbl.
2. l’achat proprement dit : quand on a le permis d’urbanisme, on achète le bien.
Il est essentiel que l’asbl transfère son option aux individus. En effet:
– seules les personnes ont droit à l’abattement fiscal (une réduction substantielle de l’impôt sur l’achat d’un bien pour les personnes qui n’ont pas encore de bien immobilier + qui vont y habiter)
– seules les personnes peuvent toucher des primes de rénovation
– seules les personnes bénéficient du taux de TVA réduit à 6 % pour la rénovation.

Comment faire pour avoir l’argent nécessaire?
1. Chacun doit payer une cotisation non récupérable pour être membre de l’asbl (à calculer; entre 500 et 1000 € par exemple). Cette cotisation sert à payer pour les statuts de l’asbl, pour l’étude de faisabilité et pour la demande de permis d’urbanisme. Le “premier groupe” est alors formé.

2. Au moment du compromis de vente : il faut payer un acompte + avoir de quoi payer l’option.
Les membres de l’asbl pourraient consentir un prêt sans intérêt à l’asbl (ordre de grandeur :
10 000 €; à calculer). ) A ce moment, on connaîtra le bâtiment et ceux qui sont intéressés paieront. Celui qui veut se retirer ensuite peut le faire à certaines conditions (à discuter : par exemple, on lui rembourse le prêt quand on lui trouve un remplaçant, pour ne pas mettre le projet en danger)

3. Quand l’étude de faisabilité est terminée, le bâtiment est divisé en lots (appartements) et on connaît le prix approximatif de chaque lot (constitué par une fraction du prix d’achat + une fraction des travaux collectifs). Si le permis est alors en bonne voie, chaque membre du “premier groupe” choisit son morceau. Il s’engage à l’acheter.

4. On recrute des acheteurs pour les morceaux restants. Ils constituent le “deuxième groupe”. Pour avoir le droit d’acheter un morceau, ils paient un “prix d’option” = un supplément, qui va dans la caisse de l’asbl et qui sert à faire face aux inévitables imprévus. Ce supplément est justifié par le fait que le premier groupe a pris des risques et a travaillé au projet.
A ce stade on peut si nécessaire faire entrer des “investisseurs” dans le projet (= des personnes qui veulent faire un placement financier, et qui paieront un supplément pour récompenser le travail du groupe)

5. Au moment de l’achat : l’étude de faisabilité étant terminée et le permis accordé, chaque membre de l’asbl sait quel morceau il veut et combien il coûtera (environ). Il peut alors faire un emprunt bancaire.
L’asbl transfère son option à chacun des acheteurs. Chacun achète alors son morceau en même temps et immobilise la somme nécessaire aux travaux communs (les cascos). Ceux qui ont consenti un prêt sans intérêt à l’asbl voient ce montant déduit de leur prix d’achat.
On donne mandat irrévocable à l’asbl de commander et gérer les travaux collectifs au nom des acheteurs.
S’il reste des morceaux sans amateurs, l’asbl doit se débrouiller pour les acheter (par exemple en faisant un prêt bancaire)

PS Conseil du notaire Moeykens : rechercher un bâtiment qui n’intéresse pas les promoteurs, par exemple un bâtiment compliqué, où on est obligé de conserver certaines parties.

Compte rendu : Anne
Traduction : Mark

…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..

Vergadering werkgroep « juridisch » met notaris Moeykens -19 08 2008

aanwezig : Lut, Greet, Joost, Mark, Anne

Welke juridische vorm kiezen?
Vzw : hiervoor moeten statuten worden geschreven en publiceren in het staatsblad (prijs : ± 700€) en er moet een raad van bestuur (RvB) worden gekozen. De leden van de RvB kunnen niet aansprakelijk worden gesteld behalve bij misbruik.

Hoe verloopt de aankoop van een gebouw / terrein?
Steeds in 2 fasen :
1. verkoopsovereenkomst : we kopen mits de OPSCHORTENDE VOORWAARDE een bouwvergunning te bekomen. Deze voorwaarde is opschortend dwz: indien we de bouwvergunning niet verkrijgen wordt de koop geannuleerd en het voorschot terugbetaald (min de onkosten) . Hiervoor wordt er een optie gegeven door de verkoper. Deze optie is dikwijls betalend.
In deze overeenkomst wordt bepaald :
– welk voorschot wordt betaald (ongeveer 10% maar te onderhandelen),
– wordt het een betalende optie ?
– dat de optie wordt overgenomen door de individuele kopers (zie punt 2)
Deze overeenkomst wordt ondertekend door de vzw.
2. de eigenlijke aankoop : wanneer we de bouwvergunning hebben bekomen kopen we het gebouw. Het is noodzakelijk dat dan de vzw de optie overdraagt aan de individuele kopers.
Omdat :
– alleen personen kunnen genieten van de vermindering van de registratierechten (een belangrijke korting voor diegenen waarvoor het hun eerste aankoop is en er ook gaan wonen) – enkel personen kunnen verbouwingspremies ontvangen
– idem voor de btw-vermindering van 6% bij een verbouwing.

Hoe de nodige centen bij mekaar krijgen ?
1. Elkeen betaald lidgeld om lid van de vzw te worden. Deze som (bvb 500 of 1000€) is niet te recupereren. Ook niet als men ontslag neemt uit de vzw. Met dit geld kunnen we de werkingskosten betalen zoals o.m. het oprichten van de vzw, de haalbaarheidsstudie van de architecten en de bouwvergunning. Hiermee is de “eerste groep” gevormd.
2. Op het moment van de verkoopsovereenkomst moet een voorschot worden betaald + voorzien wat nodig is om de optie te betalen.
Hiervoor kunnen de leden een renteloze lening geven aan de vzw (bvb :10.000€, nog te berekenen). Omdat op dat moment al het gebouw gekend is zullen alleen diegenen die interesse hebben betalen. In die fase kunnen de kandidaat kopers zich nog terugtrekken onder bepaalde voorwaarden bvb : de lening wordt pas terugbetaald als er een andere koper in de plaats is gekomen om het project niet in gevaar te brengen.

3. Als de haalbaarheidsstudie is gedaan is het gebouw verdeeld in loten en ligt de prijs van elk stuk ongeveer vast (= een deel van de aankoopprijs + de casco-werken). Als dan ook de bouwvergunning in de goede richting verloopt kan elk lid van deze eerste groep zijn lot kiezen en hij verbindt zich zijn stuk aan te kopen.

4. Vervolgens gaan we op zoek naar kopers voor de resterende loten. Zij vormen de tweede groep. Zij krijgen slechts het recht om aan te kopen na betaling van een optieprijs (=een toeslag die in de kassa van de vzw wordt gestort en zal gebruikt worden voor onvoorziene toestanden). Deze toeslag wordt gerechtvaardigd omdat de eerste groep het risico heeft gedragen en veel gewerkt heeft om het project te doen slagen.
Eveneens kunnen dan eventuele investeerders worden aangetrokken. Zoals de tweede groep betalen zij iets meer om het werk van de eerste groep te belonen.

5. De aankoop : de haalbaarheidsstudie is dan afgelopen, de bouwvergunning is afgeleverd, elkeen weet wat hij wilt kopen en aan welke prijs(ongeveer). Dat is het moment om de lening aan te vragen.
De vzw geeft zijn optie door aan de individuele kopers. Elkeen koopt zijn stuk en blokkeert de som die nodig is voor de casco-werken. De eerste groep die een renteloze lening hebben gegeven aan de vzw kunnen dan de geleende som in mindering brengen van de aankoopsom. Er wordt eveneens een onherroepelijk mandaat gegeven aan de vzw om de gemeenschappelijke werken uit te voeren.
Indien er nog loten onverkocht blijken moet de vzw deze aankopen (eventueel met geleend geld).

PS : raadgeving van notaris Moeykens : gebouwen zoeken waarvoor immobieliën maatschappijen geen/weinig interesse voor hebben. Bvb: gebouwen waarvan gedeelten moeten blijven bewaard.

Verslag : Anne
Vertaling : Mark

Advertisements

Entry filed under: Legal.

Archi: Utopia 05? VENDU / VERKOCHT Legal: 21.08.08 Verslag / Compte rendu

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Trackback this post  |  Subscribe to the comments via RSS Feed


About Us

A new way to live in the city for a group of about 80 Brutopians. A project to build together in an economical and ecological way.

Looking for a GREEN office?

Categories

Recent Posts

hits counter
August 2008
M T W T F S S
    Sep »
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031

%d bloggers like this: