Archi: 28.08 & 17.09 Verslag / Compte Rendu

September 23, 2008 at 2:52 pm Leave a comment

1.    Les critères pour les bâtiments potentiels sont, outre une surface minimale de 5000 m² (voir rapport précédent), en premier lieu un prix maximal de 1500 euros par m². Sont inclus dans ce montant l’achat du bâtiment, le coût de la construction ou du réaménagement, ainsi que les moyens de travail/les coûts de développement. Tous les montants sont hors TVA.
Ce prix maximal part du constat que pour un budget supérieur, on pourrait également construire un bâtiment neuf ou acheter des appartements séparés.
Exemple illustratif (et théorique) : dans un projet de construction à neuf, ces 1500 euros (par m2) pourraient être divisés de la manière suivante selon les différents postes :

– 1000 euro par m² pour les coûts de construction (aménagement de terrain excl.)

– 25 % stabilité +
– 25 % installations techniques +

– 50 % architecture :

– 25 % façades/toits
– 25 % finitions intérieures

– 300 euro par m² pour les coûts de développement (notaire, promoteur, architectes, …)

– 100 à 200 euro par m² achat de terrain (diff. à évaluer)

Dans notre cas, nous espérons profiter du fait qu’il y aura déjà une bonne structure (pas de coûts de fondation, ni de travaux de sol) et donc que les coûts de stabilité et de gros oeuvre soient fortement réduits. Si les façades et les toits sont également en bon état, il sera aussi possible d’épargner sur ce poste. Les autres postes seront néanmoins relativement un peu plus chers, à cause d’une exécution toujours plus complexe et plus lente dans un bâtiment existant que dans une nouvelle construction.

On gagne aussi bien entendu sur la partie ‘développement’ car il n’y a pas de promoteur.

2.    Les 23 bâtiments potentiels sont repris dans un document excell. Les données de base y sont complétées, les bâtiments peu intéressants ou vendus sont éliminés ( les “OUT” ). Ceux qui sont “IN” seront investigués par personnes mentionnées ci-dessous.

Utopia 1    IN : Av. Van Volxem – Forest
Sarah
contrat de quartier?

Utopia 2    IN: Rue de L’Escaut – Molenbeek
Mark

Utopia 3    OUT : Rue M. Zwaab – Molenbeek
Mark

Utopia 4    IN: Rue de L’intendant – Molenbeek
Mark

Utopia 5    IN: Rue de Moorslede – Laeken
Mark – Bob
Possibilité 3ème étage ?

Utopia 6    OUT: Rue Vanderschrik – Sint-Gilles
VENDU

Utopia7    IN/OUT Rue de Danemark – Sint Gilles
Bob
trop petit?

Utopia 8    IN Chausée de Mons – Anderlecht
Greet
Différents fragments à investiguer

Utopia 9    OUT Quai de Biestebroeck – Anderlecht
TROP PETIT

Utopia 10    OUT Rue Gallait – Schaerbeek
INADEQUAT (pompiers)

Utopia 11    IN: Rue Rubens – Schaerbeek
Serge
intentions STIB/MIVB ?
beaucoup d’intéressés

Utopia 12    IN: Rue Voltaire – Schaerbeeck
Serge

Utopia 13    IN: Rue Fritz – Ixelles
François
Possibilité d’une nouvelle construction à côté?

Utopia 14    OUT: Hopstraat – Brussel
PAS A VENDRE

Utopia 15    IN: Rue Artevelde – Bruxelles
François
Trop petits?

Utopia 16    IN: Rue Brogniez – Anderlecht
Sarah
A louer mais peut-être aussi à vendre

Utopia 17    IN: Rue Edmond Bonehill – Molenbeek
Sophie
via SDRB
vente publique

Utopia 18    OUT: Chaussée de Bruxelles  – Kraainem
TROP LOIN

Utopia 19    OUt Rue Belliard – Bruxelles
TROP PETIT

Utopia 20    IN: Chaussée de Louvain – Schaerbeeck
Serge

Utopia 21    OUT: Chaussée de Neerstalle – Forest
VENDU

Utopia 22    IN: Quai Mariemont – Molenbeek
Tine

Utopia 23    IN: Rue de l’examen – Anderlecht
Greet
asbl La Poudrière
Partiellement à vendre ?
protégé ?

3.    La prochaine réunion du 1er octobre aura pour but de faire une première sélection définitive et de compléter les données de base. Les résultats préliminaires pourront ainsi être présentés lors de l’assemblée générale du 10 octobre.

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

1.    Als criterium bij de kandidaat-gebouwen wordt er naast een minimum oppervlakte van 5000 m² (zie vorig verslag) in de eerste plaats een maximum kostprijs gehanteerd van een 1500 euro per m². In dit bedrag zijn de aankoopprijs van het pand, de verbouwingskost en de werkingsmiddelen/ontwikkelingskosten inbegrepen. Alle bedragen zijn exclusief btw.
Deze maximumprijs ontstaat uit de vaststelling dat met een hoger budget het verschil met een nieuwbouwproject te klein wordt om de oorspronkelijke doelstelling van kostendrukking nog te behouden.
Ter illustratie (enkel theoretisch correct): In een klassiek nieuwbouwproject zou deze 1500 euro (per m²) als volgt kunnen verdeeld worden over de verschillende posten:

– 1000 euro  per m² bouwkost (excl. terreinaanleg)

– 25 % stabiliteit +
– 25 % technieken +
– 50 % architectuur :

– 25 % buitenschil
– 25 % binnenafwerkingen

– 300 euro per m² ontwikkelingskost (notaris, ontwikkelaar, architecten, …)

– 100 – 200 euro per m² terreinaankoop (moeilijk in te schatten)

In ons geval hopen we erop dat in de bouwkost bij een goede ruwbouw een groot gedeelte van de stabiliteitskost wegvalt (sowieso al geen grond- en funderingswerken), hopelijk ook een goede bestaande draagstructuur. Als ook de buitenschil (schrijnwerk, goede daken, …) rondom het gebouw goed is, kan er ook op deze post bespaard worden. De andere posten worden dan weer wat duurder omdat er in een bestaand gebouw omzichtiger/trager moet gewerkt worden dan in een nieuwbouw.

Er valt ook een gedeelte weg van de ontwikkelingskost aangezien er geen ontwikkelaar optreedt.

2.    De verschillende kandidaat-gebouwen werden in een excell-sheet samengebracht. De 23 panden die totnogtoe werden gesignaleerd worden overlopen, de basisgegevens worden aangevuld en zwakke kandidaten worden geschrapt. De overige panden worden elk verder opgevolgd door de hieronder aangegeven personen.

Utopia.1    IN Van Volxemlaan – Vorst
Sarah
wijkcontract raadplegen

Utopia.2    IN Scheldestraat – Molenbeek
Mark

Utopia.3    OUT M. Zwaabstraat – Molenbeek
Mark

Utopia.4    IN Opzichtersstraat – Molenbeek
Mark

Utopia.5    IN Moorsledestraat – Laken
Mark – Bob
mogelijkheid derde verdiep ?

Utopia.6    OUT Vanderschrikstraat – Sint-Gillis
VERKOCHT

Utopia.7    IN/OUT Denemarkenstraat – Sint Gillis
Bob
te klein?

Utopia.8    IN Bergensesteenweg – Anderlecht
Greet
verschillende gebouwen in kaart brengen

Utopia.9    OUT Biestebroeckkaai – Anderlecht
TE KLEIN

Utopia2.10    OUT Gallaitstraat – Schaarbeek
NIET GESCHIKT (brandweer)

Utopia.11    IN Rubensstraat – Schaarbeek
Serge
verkoopsintentie STIB/MIVB ?
veel interesse

Utopia.12    IN Voltairestraat – Schaarbeek
Serge
spoor aan achterzijde

Utopia.13    IN Fritzstraat – Elsene
François
ernaast misschien nog een nieuwbouw mogelijk

Utopia.14    OUT Hopstraat – Brussel
NIET TE KOOP

Utopia.15    IN Arteveldestraat – Brussel
François
Te klein?

Utopia.16    IN Brogniezstraat – Anderlecht
Sarah
Te huur maar misschien ook te koop

Utopia.17    IN Edmond Bonehillstraat – Molenbeek
Sophie
via GOMB
prijs per opbod

Utopia.18    OUT Brusselsesteenweg – Kraainem
TE VER

Utopia.19   OUT Belliardstraat – Brussel
TE KLEIN

Utopia.20    IN Leuvensesteenweg – Schaarbeek
Serge

Utopia.21    OUT Steenweg op Neerstal – Vorst
VERKOCHT

Utopia.22    IN Mariemontkaai – Molenbeek
Tine

Utopia.23    IN Vrij Onderzoeksstraat – Anderlecht
Greet
vzw La Poudrière
slechts gedeeltelijk (enkel toren)
beschermd ?

3.    De volgende vergadering van 1 oktober dient om een definitieve eerste selectie te maken en de basisgegevens hiervan te vervolledigen zodat de voorlopige resultaten voorgesteld kunnen worden op de stichtingsvergadering op 10 oktober.

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